197万老人，楼市疯狂打折，哈尔滨该如何留住年轻人？

最近，南北方因为气候之间的差异而登上了热搜。

北方已经是大雪连绵，很多的地方都因为大雪停课；而南方却依然是艳阳高照，人们还是穿着短裤，吃着雪糕。

其实，南北方的差异，不仅仅是在气候上，现在连楼市也开始有着明显的"南北差异"。

在不久之前，作为北方省会城市之一的哈尔滨市，出台了鼓励房企打折促销的相关政策；而另一边，南方的经济特区深圳，却出现了万人抢房的现象。

一面是楼市冷淡，政策直接鼓励房企打折促销；一面是万人哄抢，政策高压连连。为什么如今的楼市会有如此明显的"南北差异"？北方楼价跌跌不休，南方楼价却涨个不停，买房难道也不能过山海关了？

鼓励房企打折促销，哈尔滨市的楼卖不动了？

11月18日，哈尔滨出台了《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》。

《通知》中的政策共有14条，而其中鼓励房企采取打折促销来销售商品房尤为突出。

关于鼓励房企打折促销政策的具体内容如下：即日起至2020年12月31日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，在此基础上，对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的，予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。

从这条政策中不难看出，哈尔滨的楼市已经处于十分艰难的处境。

首先是涨不动的房价。根据数据统计，今年10月份，哈尔滨新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，同比上涨2.8%，在70个大中城市中，同比涨幅排名第48位；10月份哈市二手房价格指数环比下跌0.4%，同比上涨0.4%，环比实现5连跌。

虽然一手房价小幅上涨，但是这个涨幅小得可以粗略不计；而二手房的价格却环比持续下降，这表明哈尔滨市整体的房价处于持续下跌的状态。

还有积压的库存以及卖不动的房。根据数据统计显示，哈尔滨楼市11月近三周在售二手房数量为97531套，98206套，98379套，数量呈现持续上涨的状态，并且逼近10万套的大关。

而在10月份百城新建商品住宅存销比数值排名前10的城市中，哈尔滨位居第6，去库存周期为23.1个月，超过了14个月的合理值水平，且比绝大多数城市要高。

如此来看，哈尔滨市鼓励房企打折促销，其实也在情理之中了。

万人抢房再现，深圳楼市越调越涨？

和哈尔滨的楼市截然相反，深圳的楼市和它的天气一起，无论怎么样就是降不下来。

在不久之前开盘的华润城润玺一期花园，均价13万，最小户型99平，总价最低"只"需要1184万元。

不过，超高的房价却依旧挡不住购房者的热情。在11月17日楼盘开启了诚意登记之后，仅仅一天时间，已经涌入1.3万购房者报名摇号，抢购可怜巴巴的1171套房子。

其实，这已经不是第一次出现这种现象。这期是华润城的第四期产品，而它的前3期都是"秒清"；

2014年10月，华润城1期开盘，3小时售罄；11月加推，3小时售罄；2015年6月，华润城2期开盘，5小时几近售罄；2018年6月，华润城3期开盘，当天售罄；9月加推，4小时售罄。

虽然楼市火热，但其实深圳楼市的调控却是越来越严的。

在7.15日，深圳就出台了被称为史上最严厉的房地产调控政策——"新深八条"，同月，深圳住建局更是特地派出了10人的考察团队，前往长沙"求真经"。

不过虽然已经出台了新的政策，并这没有阻挡深圳楼市上涨的脚步。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅销售价格显示，10月份，深圳新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%；二手住宅销售价格环比上涨0.9%，领涨一线城市。

或许这就是深圳的楼市，调控再多，监管再严，房价却依旧照涨。

"南北差异"到底是什么？

两个城市，两种政策，一面是越鼓励楼市越低迷，一面是越严打楼市越火热，这确实让人有点无语。

不过，所谓的"南北差异"背后，其实更多的是经济发展之间的差异。

国内知名经济学家任泽平曾经就说过，楼市短期看政策，中期看经济，长期看人口。

调控的力量只是短暂的，就像深圳，在7月份出台了政策之后，11月依旧是万人抢房；而哈尔滨虽然政策才刚出没多久，但预计也会收效甚微。

而真正决定楼市的，其实就是经济，因为城市的经济向好，人口也会不断的流入。

以深圳为例，在经济上，2019年深圳的GDP超过广州，位列一线城市的第三名；以8家500强房企数量超过广州香港，位列全国第三。

而深圳的人口更是持续流入，据统计，2016年深圳常住人口1190.84万；2109年常住人口达到1343.88万，4年间累计增加了约153万。

再看看哈尔滨，经济上，哈尔滨的面积虽然是27个省会城市中最大的，但其GDP总量却仅仅排在第17位，人均GDP则是第27位，位列所有省会城市中的最后一名。除此以外，哈尔滨也是全国唯一一个人均GDP低于5万人民币的省会城市。

在人口方面，目前哈尔滨面临最大的危机是人口老龄化。根据数据统计，截止到2017年底，哈市户籍老年人口已达197.2万人，占哈市总人口的20.7%，远远高于标准的10%。

不难看出，深圳的城市经济充满活力，人口不断流入，这也是其楼市火热的关键因素；而哈尔滨经济衰落，人口流入少，人口老年化严重，这是其楼市冷淡的重要原因。

所谓楼市的"南北差异"，其背后其实是城市、地域之间的经济差异。

哈尔滨想要让楼市复苏，真正要做的应该是振兴城市的经济，政策或许有效果，但也只能起到短期的作用。